Война войной, а цены на квартиры в Киеве растут. Просела только «вторичка» Троещины. Почему так? Мы спросили у эксперта

Мы решили обратиться к Владимиру Даниленко, основателю M4U, проптех-компании, разрабатывающей интеллектуальные решения для девелоперов недвижимости. У него как раз под рукой была свежая аналитика по рынку.

Потому удалось получить содержательные разъяснения того, что же происходит сейчас с недвижимостью.

Как просели цены на недвижимость в Киеве с 24 февраля: отдельно, новостройка и вторичка?

По сравнению с серединой февраля, стоимость квадратного метра первичной недвижимости в Киеве, по данным M4U, выросла в среднем на 34,4%.

Это обусловлено, прежде всего, ростом себестоимости строительства, вызванным изменением курса валют, необходимостью налаживать новые цепочки поставок строительных материалов вместо разрушенных войной дефицитом отдельных материалов.

Например, есть дефицит стекла и оконных профилей, значительная часть которых до войны поступала из россии и белоруссии. Рост себестоимости с февраля составил те же 30%.

На какие квартиры возможны скидки?

Снижение стоимости возможно разве что на отдельные квартиры, как правило, в уже построенных домах.

Когда девелопер уже не зависит от себестоимости, он может позволить себе сделать скидку, чтобы получить живые деньги. Но готовых одно- или двухкомнатных квартир, пользующихся спросом у покупателей, на рынке Киева немного.

На рынке вторичной недвижимости большинство продавцов сегодня — инвесторы, вложившие средства в строительство несколько лет назад, и сейчас продают эти квартиры по собственным соображениям: кому-то нужны деньги, кто-то окончательно решил уехать из Украины.

За последние 2 года стоимость квадратного метра выросла почти на 50% (в 2020 и 2021 гг. годовой показатель роста стоимости недвижимости составлял более 20%), поэтому, нуждаясь в деньгах, такие инвесторы вполне могут продать квартиру с дисконтом в 30%. чтобы получить хотя бы ту сумму, которую первоначально инвестировали.

Это создает видимость падения цены.

А что по старому жилищному фонду?

Со старым жилищным фондом ситуация схожая: продают только те, кто срочно нуждается в наличных деньгах, и скидка зависит от возможностей продавца и покупателя.

Почему не происходит всеобщего снижения цен, несмотря на войну?

Есть несколько основных причин. Первая и основная — это рост себестоимости. Вторая причина — высокий уровень распроданности недвижимости по состоянию на начало февраля.

В среднем в январе в строящихся и продающихся новостройках было продано около 70% квартир. Они были проданы, исходя из себестоимости, рассчитанной по довоенным ценам. Сейчас застройщикам, чтобы покрыть рост себестоимости, необходимо либо существенно повысить цены на оставшиеся в продаже квартиры, либо оптимизировать (по сути, удешевлять) проектные решения, чтобы выполнить свои обязательства перед инвесторами.

И, наконец, последняя причина: снижение цен не имеет смысла для девелоперов. Управление ценой — рыночный механизм, работающий, когда рынок функционирует нормально. Сейчас, когда спрос сократился более чем на 90% по нерыночным причинам, стимулирование спроса ценой не имеет никакого смысла.

Снижение цены не приведет к существенному росту количества сделок, поскольку потенциальные клиенты решают другие проблемы жизни. Несколько дополнительных сделок, способных обеспечить значительные скидки, не помогут девелоперам полноценно восстановить весь цикл работ.

Есть ли какая-нибудь связь между ценами и районом: я, например, слышал, что сильно просел центр, потому что он считается опасным?

Тенденции колебания цен по районам разнонаправлены. Так, в Печерском районе летом наблюдался рост цен как на первичном, так и на вторичном рынке, однако по результатам октября наблюдается снижение цены на 1,8% на первичном рынке и на 1,3% — на вторичном.

В то же время в отдаленном от центра Деснянском районе снижение цены в последние 3 месяца составило 5,3% на первичном рынке и 32% — на вторичном. В Оболонском средняя цена снизилась на 3,3% только на первичном рынке и практически не изменилась на вторичном. Во всех остальных районах пока наблюдается рост цен.

На вторичном рынке заявленные цены сейчас могут существенно отличаться от цен в объявлениях — все зависит от мотивации покупателя и продавца. Однако говорить о том, что фактор безопасности играет ключевую роль в колебании цен по районам Киева, рано.

Чего ожидать от цен в 2023 году?

Состояние рынка и полноценное его восстановление будет в значительной степени зависеть от того, как будет развиваться военно-политическая ситуация. Уже сейчас ясно, что рынок ждет тяжелая зима. Однако после окончания войны и начала восстановления мы ожидаем интенсивного развития рынка.

Развитие будет обусловлено, во-первых, государственными или международными заказами на восстановление городов и районов, разрушенных в ходе боевых действий. Во-вторых, владельцы разрушенного жилья получат сертификаты от государства на приобретение нового и выйдут с ними на рынок.

Независимо от того, будут ли они покупать жилье на вторичном рынке или инвестировать в первоначальный, это запустит оба сегмента. Кроме того, на начальном этапе восстановления возможен выход на рынок инвесторов, планирующих заработать на рост стоимости недвижимости в течение следующих лет.

Учитывая это, к завершению войны и с началом восстановления цены на недвижимость будут расти. На начальном этапе рост будет зависеть от конфигурации себестоимости недвижимости. Позже от спроса и общей экономической ситуации, то есть чисто рыночных факторов.

Читайте главные IT-новости страны в нашем Telegram

По теме

Читайте главные IT-новости страны в нашем Telegram