Що відбувається на ринку нерухомості Києва на дев’ятий місяць війни? Ми побачили, що айтішники активно обговорюють цю тему на форумі DOU. Основне запитання: чому ціни на квартири в столиці України не падають? Чи може все ж таки падають, але не на всі об’єкти та не у всіх районах міста?
Що відбувається на ринку нерухомості Києва на дев’ятий місяць війни? Ми побачили, що айтішники активно обговорюють цю тему на форумі DOU. Основне запитання: чому ціни на квартири в столиці України не падають? Чи може все ж таки падають, але не на всі об’єкти та не у всіх районах міста?
Ми вирішили звернутися до Володимира Даниленка, засновника M4U, проптех-компанії, яка розробляє інтелектуальні рішення для девелоперів нерухомості. У нього як раз під рукою була свіжа аналітика за ринком.
Тому нам вдалося отримати змістовні роз’яснення того, що ж відбувається зараз із нерухомістю.
У порівнянні із серединою лютого, вартість квадратного метра первинної нерухомості в Києві, за даними M4U, зросла в середньому на 34,4%.
Це зумовлено насамперед зростанням собівартості будівництва, спричиненим зміною курсу валют, необхідністю налагоджувати нові ланцюжки постачань будівельних матеріалів замість зруйнованих війною, дефіцитом окремих матеріалів.
Наприклад, є дефіцит скла та віконних профілів, значна частка яких до війни надходила з росії та білорусі. Зростання собівартості з лютого склало ті ж таки 30%.
Зниження вартості можливе хіба що на окремі квартири, зазвичай у вже побудованих будинках.
Коли девелопер уже не залежить від собівартості, він може дозволити собі зробити знижку, щоб отримати «живі» гроші. Але готових одно- або двокімнатних квартир, які мають попит у покупців, на ринку Києва небагато.
Майже 2 роки до війни ринок зростав, і найбільш популярні варіанти помешкань розкуповували на старті продажу.
На ринку вторинної нерухомості більшість продавців сьогодні — інвестори, які вклали кошти в будівництво кілька років тому й зараз продають ці квартири з власних міркувань: комусь потрібні гроші, хтось остаточно вирішив виїхати з України.
За останні 2 роки вартість квадратного метра зросла майже на 50% (у 2020 й 2021 роках річний показник зростання вартості нерухомості складав понад 20%), тож, маючи нагальну потребу в грошах такі інвестори цілком можуть продати квартиру з дисконтом в 30%, щоб отримати хоча б ту суму, яку початково інвестували.
Це й створює видимість падіння ціни.
Зі старим житловим фондом ситуація схожа: продають лише ті, хто терміново потребує готівки, і знижка залежить від можливостей продавця та покупця.
Є кілька основних причин. Перша й основна — це зростання собівартості. Друга причина — високий рівень розпроданості нерухомості станом на початок лютого.
У середньому в січні в новобудовах, які будуються й продаються, було продано приблизно 70% квартир. Їх було продано, виходячи із собівартості, розрахованої за довоєнними цінами. Зараз забудовникам, щоби покрити зростання собівартості, необхідно або суттєво підвищити ціни на квартири, що залишилися в продажу, або ж оптимізувати (по суті, здешевлювати) проєктні рішення, щоб виконати свої зобов’язання перед інвесторами.
І, зрештою, остання причина: зниження цін не має сенсу для девелоперів. Управління ціною — ринковий механізм, який працює, коли ринок функціонує нормально. Зараз, коли попит скоротився на понад 90% через неринкові причини стимулювання попиту ціною не має жодного сенсу.
Зниження ціни не призведе до суттєвого зростання кількості угод, оскільки потенційні клієнти вирішують інші життєві проблеми. Кілька додаткових угод, які можуть забезпечити значні знижки, не допоможуть девелоперам повноцінно відновити весь цикл робіт.
Тенденції коливання цін за районами різнонаправлені. Так, у Печерському районі влітку спостерігалося зростання цін як на первинному, так і на вторинному ринку, однак за результатами жовтня бачимо зниження ціни на 1,8% на первинному ринку й на 1,3% — на вторинному.
Це скорочення — на рівні статистичної похибки.
Водночас у віддаленому від центру Деснянському районі зниження ціни за останні 3 місяці склало 5,3% на первинному ринку й 32% — на вторинному. В Оболонському середня ціна знизилася на 3,3% лише на первинному ринку та практично не змінилася на вторинному. В усіх інших районах поки спостерігається зростання цін.
На вторинному ринку заявлені ціни зараз можуть суттєво відрізнятися від цін в оголошеннях — усе залежить від мотивації покупця та продавця. Однак говорити про те, що безпековий чинник відіграє ключову роль у коливанні цін за районами Києва, зарано.
Стан ринку й повноцінне його відновлення значною мірою залежатиме від того, як розвиватиметься військово-політична ситуація. Уже зараз зрозуміло, що ринок чекає важка зима. Однак після закінчення війни й початку відбудови ми очікуємо інтенсивного розвитку ринку.
Розвиток буде зумовлений, по-перше, державними або міжнародними замовленнями на відбудову міст і районів, зруйнованих у ході бойових дій. По-друге, власники зруйнованого житла отримають сертифікати від держави на придбання нового та вийдуть із ними на ринок.
Незалежно від того, будуть вони купувати помешкання на вторинному ринку чи інвестувати в первинний, це запустить обидва сегменти. Крім того, на початковому етапі відбудови ймовірний вихід на ринок інвесторів, які планують заробити на зростання вартості нерухомості протягом наступних років.
З огляду на це, після завершення війни й із початком відбудови ціни на нерухомість будуть зростати. На початковому етапі зростання буде залежати від зміни собівартості нерухомості. Пізніше — від попиту й загальної економічної ситуації, тобто суто ринкових чинників.
Дуже важливо слідкувати за змінами на ринку нерухомості та знати, що впливає на цінову динаміку вартості житла в Києві. Взагалі можна сказати, що ринок вже відновився. Ще дуже сприяє цьому програма ЄОселя) Величезна кількість квартир (наприклад https://kvartiri.com.ua/prodazha-kvartiri/kiyiv/odnokomnatnaia-kvartira-v-kieve-s-dokumentami-565575) підходить під умови, що на руку і продавцям, і зацікавленим у купівлім