Илья Кенигштейн в трех частях. История основателя Creative States

Мажоритарный акционер ООО «Креативна країна» Илья Кенигштейн открыл три бизнес-пространства в Киеве (в БЦ Gulliver, БЦ Senator в реставрированном Арсенале) и одно в Днепре. 

Илья Кенигштейн в трех частях. История основателя Creative States

Мажоритарный акционер ООО «Креативна країна» Илья Кенигштейн открыл три бизнес-пространства в Киеве (в БЦ Gulliver, БЦ Senator в реставрированном Арсенале) и одно в Днепре. 

Еще три локации у него в процессе стройки. Одна из них — Арсенал-2 (вторая очередь Creative State of Arsenal). И еще две — «небольшой сюрприз» от Ильи. Скоро он о них расскажет.

Редакция dev.ua решила детально расспросить предпринимателя о его бизнесе. Не менее интересно было узнать, с чего и как, в каких условиях Илья начинал. Еще более познавательно — какие у Ильи планы. 

Поэтому лонгрид — из трех частей. В финале —  суть бизнеса Ильи Кенигштейна.

Содержание

Часть первая: ЧТО БЫЛО ДО  CREATIVE STATES

Отец Ильи Кенигштейна родился в Оренбурге (Россия), а мать — из Первоуральска. Но деда, который в свое время бежал от нацистов из еврейского гетто в Польше во Львов, тянуло на родину. На Урал его сослала советская власть. Прожив там около 20 лет, он все-таки нашел возможность и вернулся на Запад, перетянув с собой всю семью. Поэтому Илья уже родился во Львове. Вырос он там же. Но в 1991 году пришлось переехать в Израиль. 

Илья Кенигштейн (Фото тут и далее: Роман Шаламов)

Илья: «Я уехал туда жить, тогда была такая тенденция, это было тяжёлое время». Советский союз заканчивался. Когда уезжал, меня лишили гражданства, отобрали паспорт и я ещё и заплатил за это штраф — «за изменника Родины».

Илья: «Я уехал один, без никого абсолютно. Родители развелись. И как говорят в Израиле, я «упал между сидений».

Начинал всё с нуля, первая профессия — доил коров.

Потом учился в Иерусалимском университете, служил в армии.

Был и довольно тяжёлый период — работал на стройке: строил гостиницу в Эйлате.

Вид на Эйлат

«Потом приехал в эту гостиницу, кстати, взяли с женой самый лучший номер», — Илья.

В 1999 году Илья начал работать в израильской русскоязычной газете «Вести». Продавал рекламу. Потом перешёл на телеканал НТВ International. 

Потом его пригласила на работу компания MSN, дочка Microsoft. Он создавал  интернет-портал для русскоязычных израильтян zahav.ru. В распоряжении Ильи был на тот момент один программист и один дизайнер. А через три месяца портал стал № 1 в Израиле. И до сих пор остается в лидерах русскоязычного рынка. 

Возвращение в Украину

В 2007 году Илье внезапно сделали предложение, от которого он не смог отказаться. Он переехал в Киев, возглавил местный украинский интернет медиа холдинг.  А через год Илья открыл свою IT-компанию Infojet. У нее было два проекта. Один из них — интернет-портал Most.ua. Оказался фейлом.

Илья: «Интернет-бизнес в Украине на тот момент никогда не окупался, принадлежал олигархам и был игрушкой в их руках».

Второй проект, который компания Ильи делала в 2010 году, «буквально за две недели на коленках», называется Pokupon. Он взлетел на волне моды на сервисы коллективных скидок, наподобие американского Groupon.  После этого было несколько лет затишья. Илья делал разные проекты, искал себя. Пытался создать венчурный фонд (Hybrid Capital), который даже зафоловил две сделки: «Но в конечном счёте я понял, что всё это не моё».

Как родилась идея Creative States?

Илья: «Мы с женой жили на две страны: тёплое время года в Украине, остальное время в Израиле. И в 2013 году мы вернулись с зимовки. Я пошёл в „Часопис“. Буквально за две недели познакомился с сотней людей». 

Для Ильи это было невероятным вдохновением. Буквально через месяц после этого он задумал создать огромный хаб, в котором всё идентично Часопису, только в 10 раз больше. «С тех пор я с этой идеей не расстаюсь», — вспоминает Илья.

Часть вторая: БИЗНЕС СЕГОДНЯ

Рентабельность

Все работающие локации прибыльные. В среднем рентабельность — 30% EBITDA margin в год. Окупаемость при таком показателе наступает за 3-4 года. 

В некоторых случаях управляющая компания Creative State может упасть до 27-28%. Если по каким-то обстоятельствам это не выходит, то она лучше выйдет из игры: продаст проект. 

Арсенал: во дворе

Fully booked

На данный момент Creative States временно прекратила продажи мест в киевских локациях. Все занято. Не осталось ни одного свободного офиса.

«Мы не продаём 100%. 92% — это наш золотой потолок, выше которого невозможно прыгнуть» — говорит Илья. Небольшой зазор сохраняется для растущих резидентов. 

С чем связана такая активность? 

У Ильи есть два потенциальных объяснения.

Первое — отложенный спрос.

«Мы сейчас наблюдаем то, что происходило в своё время в Китае, когда у них закончилась первая фаза пандемии. В том же Ухане, который был полностью закрыт. Как только всё открылось — магазины, супермаркеты, магазины одежды, автомобильные дилеры — пошел невероятный поток покупателей. Разметали абсолютно всё, что только можно».

Второе —  субъективное мнение Ильи.  

«У нас самый крутой продукт на рынке, поэтому к нам приходят в первую очередь, а после этого идут к остальным».

Илья Кенигштейн

Creative States — лакшери?

«Ни в коем случае. „Коворкинг“ и „премиум“ — это понятия несовместимые».  

Сколько стоит открыть локацию Creative States?

Менее 1600-1700 кв м

Математически невыгодно делать.  

Примерно 2000 кв м

Этого размера локации в БЦ Gulliver и Senator — приблизительно миллион долларов за каждую.

3000-3500 кв м

Сейчас управляющая компания не рассматривает, за редким исключением, площадки меньше этого метража. 

Илья: «Чем больше локация, тем меньше тратишь в проекции на один метр, потому что в конечном счёте размазываешь все расходы».

4000 кв м

Это Creative State of Arsenal. Инвестиции «Креативна країна» — $600-620 за метр. Итого: инвестиция порядка $2,4 млн.

Кроме того, начальную инвестицию в реновацию здания цеха Арсенала производила A Development. Сумма большая, но она не разглашается. 

Этажность — особенность выбора объектов под офисный проект. 

На одном этаже дешевле, чем, например, на трёх.

«Нам часто предлагают объекты размерами в 300 квадратных метров/этаж, в 500 метров, и говорят: „Возьмите сразу же 10 этажей“. Мы понимаем что будем тратить на ремонт и обслуживание этого объекта гораздо больше денег, чем если бы всё было на одном этаже», — объясняет Илья.

Партнеры Ильи «по стройке»

Это застройщики или лэндлорды. Как в «Арсенале» A Development, например. «Как сказал один из очень известных девелоперов, „мы десятилетиями создавали понятийную отрасль, а ты пришёл и одномоментно превратил это в Диснейленд“. Я это воспринял как комплимент, потому как Диснейленд — это очень крутой бизнес».

В самой компании «Креативна країна» миноритарным партнером Ильи является Юрий Голик. В 2019 году стал советником экс-премьер-министра Украины Алексея Гончарука. Юрий владеет рекламным агенством ООО «Сучасні Медіа Технології». 

Илья: «Я мажоритарный. Но это не означает что всё решает Илья. Я — активный управляющий, всё активно обсуждается с Юрой/внутри команды Creative States».

Он не исключает, что для реализации проектов использует в том числе и заемный капитал. Илья: «У меня своих денег в проектах на самом деле не так уж и много. Я — небогатый человек. Я неплохо зарабатываю, но для этого я, в первую очередь, работаю».

Тусовка внутри Creative States

Многие резиденты, которые ведут клубную жизнь вне пандемии, используют площадки Creative States как preparty клубы. Каждую пятницу в коворкингах работают бармены и угощают коктейлями на традиционных happy hours.

Илья Кенигштейн

У Creative States более 2000 резидентов. В расчете на каждого их них пятничные ивенты/угощения обходятся по $5-7 в месяц.  

Выходит, $10 000-14 000 на барменов и коктейли. 

В Creative States можно оставить вещи без присмотра и никто на них не позарится. А были ли случаи воровства?

Оказалось, порядка 10% резидентов забывают платить за еду.

Илья: «Я хочу верить что забывают, люди бывают разные». Одного айтишника таки поймали. Камеры показали, что он регулярно брал еду и ел бесплатно.  

Часть третья: ЧТО ПОТОМ?

«Если говорить о сегодняшнем дне, то мы уже ведем переговоры не с украинскими компаниями, а с западными и иностранными, потому что мы занимаемся экспансией. Сейчас потихоньку фокус смещается в сторону других стран», — рассказывает Илья Кенигштейн.

Илья смотрит на Средний Восток, на Азию и на некоторые островки в Европе:

«Раньше думали, что надо делать как все, выходить на Восточную Европу и начинать там.  Такая у нас принята география».

Но сейчас видение изменилось. Илья с партнерами пришли к выводу, что делать ставку нужно, в первую очередь, на города, в которых есть рост.

Илья: «Я считаю, что ориентироваться на страны, государства — это уже вчерашний день, нужно ориентироваться на города. Потому что города на сегодняшний день оттягивают на себя внимание, забирают на себя привилегии».  Появляются такие сумасшедше крупные города как Дубаи, Гонконг или Сингапур.

Какой выбираете город?

Илья: «Пока не могу сказать, сейчас выбираем, анализируем. Гонконг мы рассматриваем однозначно, потому что это невероятный мегаполис».

Сколько денег туда нужно вложить, чтоб там открыть локацию?

Сначала бизнесмен предполагал, что для создания там такой же локации как здесь, но сохранить премиальность, нужно её сделать в пять раз круче. Там ведь и цены другие, и строительство…

«Ты должен сделать не два, не двенадцать сортов кофе как у нас, а 100!».

А потом Илья понял, что это всё бессмысленно. И если можно просто взять «Арсенал», или «Гулливер», или «Сенатор», или локацию в Днепре и, как конструктор Lego, перенести ее и приземлить где-нибудь в хорошем месте в Гонконге, она взлетит.

ФИНАЛ: успешная сеть бизнес-пространств/гибких офисов. В чем вся суть? 

Илья: «Человек так устроен, что он любит комфорт. Ему лучше работается в комфортной среде. А если у тебя лакшери ремонт, но при этом абсолютно мёртвая атмосфера, то к тебе не придут.

Точнее придут и уйдут. Потому что главным предложением на рынке, где мы работаем, является эмоция. Мы как бы не офисы сдаём, а даем доступ в другой мир».

Хочете повідомити важливу новину? Пишіть у Telegram-bot.

А також підписуйтесь на наш Telegram-канал.