Ілля Кенігштейн в трьох частинах. Історія засновника Creative States

Мажоритарний акціонер ТОВ «Креативна країна» Ілля Кенігштейн відкрив три бізнес-простори у Києві (в БЦ Gulliver, БЦ Senator в реставрованому Арсеналі) і один у Дніпрі. 

Ілля Кенігштейн в трьох частинах. Історія засновника Creative States

Мажоритарний акціонер ТОВ «Креативна країна» Ілля Кенігштейн відкрив три бізнес-простори у Києві (в БЦ Gulliver, БЦ Senator в реставрованому Арсеналі) і один у Дніпрі. 

Ще три локації у нього в процесі будівництва. Одна з них — Арсенал-2 (друга черга Creative State of Arsenal). І ще дві — «невеличкий сюрприз» від Іллі. Скоро він про них розповість. Редакція dev.ua вирішила детально розпитати підприємця про його бізнеси. Не менш цікаво було дізнатися, з чого і як, в яких умовах Ілля починав. Ще більш пізнавально — які у Іллі плани на майбутнє. Тому лонгрід — з трьох частин. У фіналі історії — головна суть бізнесу Іллі Кенігштейна.

Зміст

Частина перша: ЩО БУЛО ДО CREATIVE STATES

Батько Іллі Кенігштейна народився в Оренбурзі (Росія), а мати — з Первоуральска. Але діда, який свого часу втік від нацистів з єврейського гетто в Польщі до Львова, тягнуло на батьківщину. На Урал його заслала радянська влада. Проживши там близько 20 років, він все-таки знайшов можливість і повернувся на Захід, перетягнувши на себе всю сім’ю. Тому Ілля вже народився у Львові. Виріс він там же. Але в 1991 році довелося переїхати до Ізраїлю.

Ілля Кенігштейн (Фото тут і далі: Роман Шаламов)

Ілля: «Я поїхав туди жити, тоді була така тенденція, це були важкі часи».

«Радянський союз закінчувався. Коли їхав, мене позбавили громадянства, відібрали паспорт і я ще й заплатив за це штраф — «за зрадника Батьківщини.

Я поїхав один, без нікого абсолютно. Батьки розлучились. І як кажуть в Ізраїлі, я «впав між сидінь». Починав все з нуля, перша професія — доїв корів. Потім навчався в Єрусалимському університеті, служив в армії. Був і досить важкий період — працював на будівництві: будував готель в Ейлаті».

Ейлат

Ілля: «Потім приїхав в цей готель, до речі, взяли з дружиною найкращий номер»

У 1999 році Ілля почав працювати в ізраїльській російськомовній газеті «Вести». Продавав рекламу. Потім перейшов на телеканал НТВ International.

З часом його запросила на роботу компанія MSN, дочка Microsoft. Він створював інтернет-портал для російськомовних ізраїльтян zahav.ru. У розпорядженні Іллі був на той момент один програміст і один дизайнер. А через три місяці портал став № 1 в Ізраїлі. І дотепер залишається серед  лідерів російськомовного ринку.

Повернення в Україну

У 2007 році Іллі раптово зробили пропозицію, від якої він не зміг відмовитися. Він переїхав до Києва й очолив місцевий український інтернет медіахолдинг. А через рік відкрив свою IT-компанію Infojet. У неї було два проєкти. Один з них — інтернет-портал Most.ua. Виявився фейлом.

Ілля: «Інтернет-бізнес в Україні на той момент ніколи не був окупним,  належав олігархам і був іграшкою в їх руках».

Другий проект, який компанія Іллі робила в 2010 році, «буквально за два тижні на колінах», називається Pokupon.

Він злетів на хвилі моди на сервіси колективних знижок, на зразок американського Groupon. Після цього було кілька років затишшя. Ілля робив різні проекти, шукав себе. Намагався створити венчурний фонд (Hybrid Capital), який навіть зафоловив дві угоди. «Але в кінцевому рахунку я зрозумів, що все це не моє», — згадує Ілля. 

Частина друга: БІЗНЕС СЬОГОДНІ

Рентабельність

Усі працюючі локації прибуткові. В середньому рентабельність — 30% EBITDA margin в рік. Окупність при такому показнику настає за 3-4 роки. У деяких випадках керуюча компанія Creative State може впасти до 27-28%. Якщо з якихось обставин це не виходить, то вона краще вийде з гри: продасть проєкт.

Арсенал

Fully booked

На цей час Creative States тимчасово припинила продаж місць в київських локаціях. Все зайнято. Не залишилося жодного вільного офісу. «Ми не продаємо 100%. 92% — це наша золота стеля, вище якої неможливо стрибнути», — каже Ілля. Невеликий зазор зберігається для зростаючих резидентів.

З чим пов’язана така активність?

У Іллі є два потенційних пояснення.

Перше — відкладений попит.

«Ми зараз спостерігаємо те, що відбувалося свого часу у Китаї, коли у них закінчилася перша фаза пандемії. У тому ж місті Ухань, який був повністю закритий. Як тільки все відкрилося — магазини, супермаркети, магазини одягу, автомобільні дилери — пішов неймовірний потік покупців. Розмели абсолютно все, що тільки можна».

Друге — суб'єктивна думка Іллі.

«У нас найкрутіший продукт на ринку, тому до нас приходять у першу чергу, а після цього йдуть до решти».

Creative States — лакшері?

«У жодному разі. „Коворкінг“ і „преміум“ — це поняття несумісні».

 Скільки коштує відкрити локацію Creative States?

Менше  1600-1700 кв м

Математично невигідно робити.

Приблизно 2000 кв м

Цього розміру локації в БЦ Gulliver і Senator — приблизно мільйон доларів за кожну.

3000-3500 кв м

Зараз керуюча компанія не розглядає, за рідкісним винятком, майданчики менше цього метражу.

Ілля: «Чим більше локація, тим менше витрачаєш в проєкції на один метр, тому що, зрештою, розмазуєш усі витрати».

4000 кв м

Це Creative State of Arsenal. Інвестиції «Креативна країна» — $ 600-620 за метр. Разом: інвестиція близько $ 2,4 млн.

Крім того, початкову інвестицію в реновацію будівлі цеху Арсеналу виробляла A Development. Сума велика, але вона не розголошується.

Ілля Кенігштейн

Поверховість — особливість вибору об'єктів під офісний проєкт.

На одному поверсі дешевше, ніж, наприклад, на трьох. «Нам часто пропонують об'єкти розмірами в 300 квадратних метрів/поверх, в 500 метрів, і кажуть: „Візьміть відразу ж 10 поверхів“. Ми розуміємо що будемо витрачати на ремонт і обслуговування цього об'єкта набагато більше грошей, ніж якби все було на одному поверсі», — пояснює Ілля.

Партнери Іллі «по будівництву»

Це забудовники або лендлорди. Як в Арсеналі A Development, наприклад. Ілля зазначає: «Як сказав один з дуже відомих девелоперів, „ми десятиліттями створювали понятійну галузь, а ти прийшов і одномоментно перетворив це в Діснейленд“. Я це сприйняв як комплімент, бо як Діснейленд — це дуже крутий бізнес».

У самій компанії «Креативна країна» міноритарним партнером Іллі є Юрій Голік. У 2019 став радником екс-прем'єр-міністра України Олексія Гончарука. Юрій володіє рекламною агенцією ТОВ «Сучасні Медіа Технології».

Ілля: «Я мажоритарний. Але це не означає що все вирішує Ілля. Я — активний керуючий, все активно обговорюється з Юрою/всередині команди Creative States».

Він не виключає, що для реалізації проєктів використовує і позиковий капітал.

Ілля: «У мене своїх грошей в проєктах насправді не так вже й багато. Я — небагата людина. Я непогано заробляю, але для цього я, у першу чергу, працюю».

Тусовка всередині Creative States

Багато резидентів, які ведуть клубне життя поза пандемією, використовують майданчики Creative States як preparty клуби. Щоп’ятниці в коворкінгу працюють бармени і пригощають коктейлями на традиційних happy hours.

Ілля Кенігштейн

У Creative States понад 2000 резидентів. У розрахунку на кожного з них п’ятничні івенти/частування обходяться по $5-7 на місяць. Виходить, $10 000-14 000 на барменів і коктейлі.

В Creative States можна залишити речі без нагляду і ніхто на них не зазіхне. А чи були випадки крадіжок?

Виявилося, близько 10% резидентів забувають платити за їжу. Ілля: «Я хочу вірити що забувають, люди бувають різні». Одного айтішника таки зловили. Камери показали, що він регулярно брав їжу і їв безкоштовно.

Частина третя: ЩО ПОТІМ

«Якщо говорити про сьогоднішній день, то ми вже ведемо переговори не з українськими компаніями, а з західними та іноземними, тому що ми займаємося експансією. Зараз потихеньку фокус зміщується в бік інших країн», — каже Ілля. Він дивиться на Середній Схід, на Азію і на деякі острівці в Європі.

«Раніше думали що треба робити як всі, виходити на Східну Європу і починати там. Така у нас прийнята географія».

Але зараз бачення змінилося. Ілля з партнерами прийшли до висновку, що робити ставку потрібно, у першу чергу, на міста, в яких є зростання: «Я вважаю, що орієнтуватися на країни, держави — це вже вчорашній день, потрібно орієнтуватися на міста. Тому що міста зараз  відтягують на себе увагу, забирають на себе привілеї».

З’являються такі божевільно великі міста як Дубаї, Гонконг або Сінгапур.

Яке вибираєте місто?

«Поки не можу сказати, зараз вибираємо, аналізуємо. Гонконг ми розглядаємо однозначно, тому що це неймовірний мегаполіс», — каже бізнесмен.

Скільки грошей туди потрібно вкласти, щоб там відкрити локацію?

Спочатку бізнесмен припускав, щоб створити там таку ж локацію як тут, але зберегти преміальність, потрібно її зробити в п’ять разів крутіше. Адже там і ціни інші, і будівництво…

«Ти повинен зробити не два, не дванадцять сортів кави як у нас, а 100!».

А потім Ілля зрозумів, що це все безглуздо. І якщо можна просто взяти «Арсенал», або «Гулівер», або «Сенатор», або локацію в Дніпрі та, як конструктор Lego, перенести її й приземлити де-небудь в хорошому місці в Гонконзі, вона злетить.

ФІНАЛ: успішна мережа бізнес-просторів/гнучких офісів. У чому вся суть?

Ілля: «Людина так влаштована, що любить комфорт. Їй краще працюється у комфортному середовищі. А якщо у тебе лакшері ремонт, але при цьому абсолютно мертва атмосфера, то до тебе не прийдуть.

Точніше, прийдуть і підуть. Тому що головною пропозицією на ринку, де ми працюємо, є емоція. Ми ж насправді не офіси здаємо, а даємо доступ в інший світ».

Хочете повідомити важливу новину? Пишіть у Telegram-bot.

А також підписуйтесь на наш Telegram-канал.