Ілля Кенігштейн в трьох частинах. Історія засновника Creative States
Мажоритарний акціонер ТОВ «Креативна країна» Ілля Кенігштейн відкрив три бізнес-простори у Києві (в БЦ Gulliver, БЦ Senator в реставрованому Арсеналі) і один у Дніпрі.
Мажоритарний акціонер ТОВ «Креативна країна» Ілля Кенігштейн відкрив три бізнес-простори у Києві (в БЦ Gulliver, БЦ Senator в реставрованому Арсеналі) і один у Дніпрі.
Ще три локації у нього в процесі будівництва. Одна з них — Арсенал-2 (друга черга Creative State of Arsenal). І ще дві — «невеличкий сюрприз» від Іллі. Скоро він про них розповість. Редакція dev.ua вирішила детально розпитати підприємця про його бізнеси. Не менш цікаво було дізнатися, з чого і як, в яких умовах Ілля починав. Ще більш пізнавально — які у Іллі плани на майбутнє. Тому лонгрід — з трьох частин. У фіналі історії — головна суть бізнесу Іллі Кенігштейна.
Батько Іллі Кенігштейна народився в Оренбурзі (Росія), а мати — з Первоуральска. Але діда, який свого часу втік від нацистів з єврейського гетто в Польщі до Львова, тягнуло на батьківщину. На Урал його заслала радянська влада. Проживши там близько 20 років, він все-таки знайшов можливість і повернувся на Захід, перетягнувши на себе всю сім’ю. Тому Ілля вже народився у Львові. Виріс він там же. Але в 1991 році довелося переїхати до Ізраїлю.
«Радянський союз закінчувався. Коли їхав, мене позбавили громадянства, відібрали паспорт і я ще й заплатив за це штраф — «за зрадника Батьківщини.
Я поїхав один, без нікого абсолютно. Батьки розлучились. І як кажуть в Ізраїлі, я «впав між сидінь». Починав все з нуля, перша професія — доїв корів. Потім навчався в Єрусалимському університеті, служив в армії. Був і досить важкий період — працював на будівництві: будував готель в Ейлаті».
У 1999 році Ілля почав працювати в ізраїльській російськомовній газеті «Вести». Продавав рекламу. Потім перейшов на телеканал НТВ International.
З часом його запросила на роботу компанія MSN, дочка Microsoft. Він створював інтернет-портал для російськомовних ізраїльтян zahav.ru. У розпорядженні Іллі був на той момент один програміст і один дизайнер. А через три місяці портал став № 1 в Ізраїлі. І дотепер залишається серед лідерів російськомовного ринку.
У 2007 році Іллі раптово зробили пропозицію, від якої він не зміг відмовитися. Він переїхав до Києва й очолив місцевий український інтернет медіахолдинг. А через рік відкрив свою IT-компанію Infojet. У неї було два проєкти. Один з них — інтернет-портал Most.ua. Виявився фейлом.
Другий проект, який компанія Іллі робила в 2010 році, «буквально за два тижні на колінах», називається Pokupon.
Він злетів на хвилі моди на сервіси колективних знижок, на зразок американського Groupon. Після цього було кілька років затишшя. Ілля робив різні проекти, шукав себе. Намагався створити венчурний фонд (Hybrid Capital), який навіть зафоловив дві угоди. «Але в кінцевому рахунку я зрозумів, що все це не моє», — згадує Ілля.
Усі працюючі локації прибуткові. В середньому рентабельність — 30% EBITDA margin в рік. Окупність при такому показнику настає за 3-4 роки. У деяких випадках керуюча компанія Creative State може впасти до 27-28%. Якщо з якихось обставин це не виходить, то вона краще вийде з гри: продасть проєкт.
На цей час Creative States тимчасово припинила продаж місць в київських локаціях. Все зайнято. Не залишилося жодного вільного офісу. «Ми не продаємо 100%. 92% — це наша золота стеля, вище якої неможливо стрибнути», — каже Ілля. Невеликий зазор зберігається для зростаючих резидентів.
У Іллі є два потенційних пояснення.
«Ми зараз спостерігаємо те, що відбувалося свого часу у Китаї, коли у них закінчилася перша фаза пандемії. У тому ж місті Ухань, який був повністю закритий. Як тільки все відкрилося — магазини, супермаркети, магазини одягу, автомобільні дилери — пішов неймовірний потік покупців. Розмели абсолютно все, що тільки можна».
«У нас найкрутіший продукт на ринку, тому до нас приходять у першу чергу, а після цього йдуть до решти».
«У жодному разі. „Коворкінг“ і „преміум“ — це поняття несумісні».
Ілля: «Чим більше локація, тим менше витрачаєш в проєкції на один метр, тому що, зрештою, розмазуєш усі витрати».
Крім того, початкову інвестицію в реновацію будівлі цеху Арсеналу виробляла A Development. Сума велика, але вона не розголошується.
На одному поверсі дешевше, ніж, наприклад, на трьох. «Нам часто пропонують об'єкти розмірами в 300 квадратних метрів/поверх, в 500 метрів, і кажуть: „Візьміть відразу ж 10 поверхів“. Ми розуміємо що будемо витрачати на ремонт і обслуговування цього об'єкта набагато більше грошей, ніж якби все було на одному поверсі», — пояснює Ілля.
Це забудовники або лендлорди. Як в Арсеналі A Development, наприклад. Ілля зазначає: «Як сказав один з дуже відомих девелоперів, „ми десятиліттями створювали понятійну галузь, а ти прийшов і одномоментно перетворив це в Діснейленд“. Я це сприйняв як комплімент, бо як Діснейленд — це дуже крутий бізнес».
У самій компанії «Креативна країна» міноритарним партнером Іллі є Юрій Голік. У 2019 став радником екс-прем'єр-міністра України Олексія Гончарука. Юрій володіє рекламною агенцією ТОВ «Сучасні Медіа Технології».
Він не виключає, що для реалізації проєктів використовує і позиковий капітал.
Багато резидентів, які ведуть клубне життя поза пандемією, використовують майданчики Creative States як preparty клуби. Щоп’ятниці в коворкінгу працюють бармени і пригощають коктейлями на традиційних happy hours.
У Creative States понад 2000 резидентів. У розрахунку на кожного з них п’ятничні івенти/частування обходяться по $5-7 на місяць. Виходить, $10 000-14 000 на барменів і коктейлі.
Виявилося, близько 10% резидентів забувають платити за їжу. Ілля: «Я хочу вірити що забувають, люди бувають різні». Одного айтішника таки зловили. Камери показали, що він регулярно брав їжу і їв безкоштовно.
«Якщо говорити про сьогоднішній день, то ми вже ведемо переговори не з українськими компаніями, а з західними та іноземними, тому що ми займаємося експансією. Зараз потихеньку фокус зміщується в бік інших країн», — каже Ілля. Він дивиться на Середній Схід, на Азію і на деякі острівці в Європі.
Але зараз бачення змінилося. Ілля з партнерами прийшли до висновку, що робити ставку потрібно, у першу чергу, на міста, в яких є зростання: «Я вважаю, що орієнтуватися на країни, держави — це вже вчорашній день, потрібно орієнтуватися на міста. Тому що міста зараз відтягують на себе увагу, забирають на себе привілеї».
З’являються такі божевільно великі міста як Дубаї, Гонконг або Сінгапур.
«Поки не можу сказати, зараз вибираємо, аналізуємо. Гонконг ми розглядаємо однозначно, тому що це неймовірний мегаполіс», — каже бізнесмен.
Спочатку бізнесмен припускав, щоб створити там таку ж локацію як тут, але зберегти преміальність, потрібно її зробити в п’ять разів крутіше. Адже там і ціни інші, і будівництво…
А потім Ілля зрозумів, що це все безглуздо. І якщо можна просто взяти «Арсенал», або «Гулівер», або «Сенатор», або локацію в Дніпрі та, як конструктор Lego, перенести її й приземлити де-небудь в хорошому місці в Гонконзі, вона злетить.
Ілля: «Людина так влаштована, що любить комфорт. Їй краще працюється у комфортному середовищі. А якщо у тебе лакшері ремонт, але при цьому абсолютно мертва атмосфера, то до тебе не прийдуть.
Точніше, прийдуть і підуть. Тому що головною пропозицією на ринку, де ми працюємо, є емоція. Ми ж насправді не офіси здаємо, а даємо доступ в інший світ».